Недвижимость

Недвижимость http://5188888.ru Thu, 17 May 2012 16:51:31 +0400 60 Оспаривание наследства http://5188888.ru/estate/pub_detail.php?ID=673 Наследование имущества – процедура не всегда простая и обладающая однозначным решением.

Наследование имущества – процедура не всегда простая и обладающая однозначным решением. В некоторых случаях приходится оспаривать наследство в суде, признавать завещание недействительным, доказывать факт принятия наследства. В соответствии со ст. 1110 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) при наследовании имущество умершего (наследство) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Наследование осуществляется по завещанию и по закону (ст. 1111 ГК РФ). Причем в случае отсутствия завещания наследство принимается в очередности, установленной Гражданским кодексом РФ. Наибольшее количество споров при оспаривании наследства возникает при участии такой категории лиц, как недостойные наследники. Представим ситуацию: пожилая женщина тяжело больна, нуждается в уходе. У нее две дочери, одна из них проживает с матерью в ее квартире, кормит, ухаживает, отвозит к врачу. Другая дочь не проявляет никакого участия в жизни матери, не то что не помогает, даже не звонит ей. Одна из дочерей – та, что проживает с матерью – обращается в юридическую консультацию с вопросом о том, что же будет, когда встанет вопрос о <a href="/estate/iherit_accept.php" title="Поможем оформить недвижимость в наследство" >наследовании квартиры</a>? Неужели сестра сможет претендовать на свою долю в наследстве? Или еще пример. Умирает женщина. Завещания составлено не было, но, поскольку других родственников у нее нет, наследником является внук умершей. Вопрос: если внук при жизни женщины неуважительно относился к ней, постоянно требовал денег, а если денег не было, мог сильно избить ее, ни о каком уходе, естественно, речи и не шло, получит ли он наследство умершей бабушки в полном объеме, ведь других наследников у женщины нет? Оба приведенных примера касаются недостойных наследников. Рассмотрим подробнее, кто может считаться недостойным наследником, и каким образом осуществляется признание наследников недостойными. Ст. 1117 Гражданского кодекса РФ относит к данной категории следующих лиц: 1) лица, которые своими умышленными противоправными действиями, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства; 2) родители после детей, в отношении которых родители были в судебном порядке лишены родительских прав и не восстановлены в этих правах ко дню открытия наследства; 3) граждане, злостно уклонявшихся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя. На основании данной статьи недостойные наследники делятся на две категории. Первая – не имеющие права наследовать вообще (совершившие незаконные действия против наследодателя, осуществления его воли, выраженной в завещании, или кого-либо из наследников, а также родители, лишенные родительских прав и не восстановленные в них ко дню открытия наследства). В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 1 июля 1966 г. N 6 "О судебной практике по делам о наследовании" к противозаконным действиям, влекущим лишение права на наследство, следует относить действия, наказуемые в уголовном порядке. Например, недостойным считается наследник, который убил наследодателя или другого наследника или покушался на их жизнь, нанеся увечье или психологическую травму, ускорившие смерть наследодателя или наследника. То есть основанием признания наследника недостойным должен быть судебный акт. Напротив, для констатации невозможности призвания к наследованию родителей, не имеющих права наследовать по закону после детей, в отношении которых они были в судебном порядке лишены родительских прав и не восстановлены в этих правах ко времени открытия наследства, достаточно наличия самого факта лишения родительских прав и отсутствия этих прав на момент открытия наследства. Никаких дополнительных решений каких-либо органов, в том числе и суда, не требуется. Вторая категория – наследники, отстраненные от преемства (злостно уклонявшиеся от выполнения возложенных на них законом обязанностей по содержанию наследодателя). Основанием признания таких наследников недостойными также является решение суда. Часто возникает вопрос: может ли недостойный наследник претендовать на обязательную долю в наследстве? Напомним, согласно ст. 1149 Гражданского кодекса РФ право на обязательную долю в наследстве заключается в том, что несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону. Ответ на поставленный вопрос содержится в п.3 ст. 1117 ГК РФ: недостойный наследник обязан возвратить все имущество, неосновательно полученное им из состава наследства. Таким образом, недостойный наследник лишается права даже на обязательную долю в наследстве умершего. Необходимо отметить, что при определенных условиях недостойный наследник может быть восстановлен в праве наследования по завещанию. Это может произойти только по воле наследодателя. Если наследодатель после утраты гражданином права наследования все же завещает ему имущество, недостойный наследник вновь приобретает право наследовать это имущество. То есть мать в первом, рассмотренном нами, примере все же может в завещании указать в качестве наследника и вторую дочь, хотя бы даже признанную судом недостойным наследником. Во втором же примере, поскольку завещания составлено не было, единственный наследник – внук – не сможет претендовать на наследство умершей бабушки, если будет признан судом недостойным наследником. Право на обязательную долю в наследстве, упомянутое выше, также служит частым основанием для оспаривания наследства, поскольку предусматривает удовлетворение права на обязательную долю в наследстве из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю - из той части имущества, которая завещана. На практике это приводит к фактическому уменьшению или вообще отсутствию наследства у некоторых наследников по завещанию. Таким образом, перечень оснований, по которым возникает спор о наследстве, обширен, а разрешение вопроса о наследстве требует детального подхода. В любом случае, прежде чем начать, как правило, длительную и сложную процедуру оспаривания наследства, мы рекомендуем Вам детально изучить действующие нормативные правовые акты в данной сфере, либо обратиться к юристу. Сафиуллина Дина Ринатовна, юрист Казанского юридического центра.

Mon, 28 Dec 2009 09:55:09 +0300 Владею метрами…или воздухом? http://5188888.ru/estate/pub_detail.php?ID=517 Правила владения помещением в офисном центре

Офисное помещение. Просто и сложно одновременно. В большинстве случаев, это не только четыре стены, внутри которых несколько столов и стульев, но и множество «вспомогательных» помещений, в которых не происходит основного производственного процесса, но от этого их значение не становится менее важным. К подобным помещениям можно отнести те площади, без которых сложно представить нормальную работу любой организации: тамбуры, лестничные клетки, коридоры, обеспечивающие доступ непосредственно к офису, санитарные комнаты, без которых трудно представить нормальную работу сотрудников. Также есть и менее очевидные, но от этого не становящиеся менее важными комнаты: тепловые узлы, электрощитовые, вентиляционные камеры и многое другое, что помогает создать в здании комфортные условия для работы. В большинстве случаев, если приобретается помещение с отдельным входом, то оно, представляет собой «свой мир»: свой вход, свой санузел, ввод тепла, воды и электричества. Вопросы вентиляции, кондиционирования, режима охраны также решаются самостоятельно. Ремонт и обслуживание происходят на свое собственное усмотрение, конечно же, в пределах разумного. Как правило, все зарегистрировано по одному Свидетельству о <a href="/estate/gos_registr.php" title="Регистрация недвижимости в Казани">регистрации прав на недвижимое имущество</a>. Так как все площади указаны – не возникает проблем ни со сдачей в аренду, ни с дальнейшей продажей. Оплата происходит по фактически указанной площади. Сложнее, когда владеешь комнатой в деловом центре. Подробнее рассмотрим вопрос покупки/продажи такого помещения. Изначально, когда нежилое помещение приобретается у застройщика, по договору оплачивается не только непосредственно офис, но и часть площадей на этаже: тех же лестниц, коридоров, санузлов и прочих помещений общего назначения. Застройщик никогда не будет работать себе в убыток и поэтому все помещения продаются, и в дальнейшем предполагают своего хозяина – одного или нескольких. На этом этапе очень важно представлять, какие помещения продаются в «одни руки», а какие будут использоваться несколькими собственниками и, соответственно, зафиксировать все это в договоре. Чтобы не оказалось так, что какой-то вход или лестница принадлежат кому-то одному и ходить придется через двор. Ведь все эти нюансы будут влиять в дальнейшем и на стоимость арендной платы, которую можно взимать за объект, и на цену дальнейшей перепродажи недвижимого имущества. После окончания строительства, подписывается акт приема-передачи объекта, и документы подаются в регистрационную службу засвидетельствовать право собственности. Зачастую, приходится сталкиваться со случаем, когда акт приема-передачи подписывается только непосредственно на сам офис. Это можно связать и со сложностью приемки общих площадей всеми будущими собственниками одновременно, и с «мнимой» экономией на отдельной регистрации права на общую собственность. В принципе, в самом начале жизни офисного здания проблемы в отсутствии фиксации общих прав никто не усматривает. Все заняты обустройством своих новых помещений, а общие площади, как правило, уже имеют какую-либо отделку и не привлекают всеобщего внимания. Но со временем, кому-то становится тесно в своем офисе. К примеру, перегораживается часть примыкающего к офису коридора с целью единоличного использования или ставится замок на санузел, с ключами «только для своих». Или в техническом помещении часть отделяется и используется по своему усмотрению, а могла бы быть использована всеми в качестве хранилища не особо ценных, но важных вещей. Разве может быть лишней площадь в темнушке - кладовой, особенно если под нее не придется использовать часть своего офиса. И, собравшись договориться о том, что общие площади предполагают совместное использование, без документов становится не просто. Немалые сложности могут возникнуть и при перепродаже объекта недвижимости. С полезной площадью офиса все понятно: вот – офис, вот – документально подтвержденная площадь, вот – деньги за него. Но ведь, доля в общих площадях – коридорах, санузлах, также приобреталась у застройщика, и, скорее всего, по цене самого офиса, и продать хочется именно с учетом данных площадей. А выпадение этих квадратных метров общей площади из сделки по продаже недвижимого имущества сулит прямые убытки. Придется настойчиво объяснять покупателю, что, к примеру, коридор и санузел тоже являются общей собственностью. И что на общей стене он будет иметь законное право размещать свою рекламную информацию. И никто не запретит пользоваться общим санузлом на этом этаже. И вход с центральной улицы никто не перегородит. Убедить потенциального покупателя в том, что Вы являетесь законным владельцем общих площадей, в принципе, возможно. Главное, чтобы изначально это было оговорено в договоре, по которому помещение приобреталось у застройщика. И из него станет понятно – какие площади принадлежат в частном порядке, а какие – в общей долевой собственности. Хотя возникнет справедливый вопрос: а почему не оформлено по закону? Ведь такой договор с застройщиком есть у Вас, а у покупателя его уже не будет. И уже ему доказывать свои права на общие помещения станет сложнее. Пойдет ли покупатель на такие риски? Как показывает практика – может пойти. Но, вопрос в большинстве случаев, упирается в уменьшение цены. Никто не хочет платить за «несуществующие», конечно же, документально, квадратные метры не только полную, но и дисконтированную цену. Ведь доказывать следующему покупателю свое право на владение общими площадями будет не проще. Поэтому, чтобы оградить себя и, возможно, будущих собственников или арендаторов Вашего офиса от сложностей в доказательстве прав на долю в общей собственности и споров с соседями, необходимо позаботиться заранее и постараться привести документы в соответствие с действующим законодательством. Ведь, как показывает практика, любые тяжбы отнимают гораздо больше времени и средств, чем если изначально идти по правильному пути оформления документов. Щетинников Сергей Леонидович, руководитель отдела коммерческой недвижимости Казанского юридического центра.

Mon, 15 Jun 2009 11:09:10 +0400 Гостиница в жилом доме http://5188888.ru/estate/pub_detail.php?ID=439 С какими проблемами сталкивается предприниматель, организующий такое заведение внутри жилого массива.

Организация гостиницы в жилом комплексе по-своему очень привлекательна идея. Расходы по сравнению с созданием гостиницы в классическом понимании этого слова можно минимизировать в несколько раз, что позволит получить солидную прибыль. Такой путь принято называть организацией мини-гостиницы. Для этих целей покупается несколько квартир, которые впоследствии и образуют комплекс гостиницы. С какими же проблемами столкнется предприниматель, решившийся ввергнуть себя в водоворот гостиничного бизнеса? Как показывает практика, их немало. Прежде всего, следует отметить, что для мини-гостиницы потребуется произвести <a href="/estate/perevod.php" title="Перевод квартир в нежилой фонд в Казани">перевод помещений в нежилой фонд</a>. Трудностям перевода в нежилой фонд посвящено множество литературы. Говоря о проблемах, следует выделить следующие: 1) Подготовка проекта перевода – дорогостоящий и трудоемкий этап. Безусловно, подготовкой проекта будут заниматься специалисты, имеющие необходимые разрешения на такую деятельность, однако выбор проектировщика полностью лежит на предпринимателе. Ошибки в проекте, допущенные по недосмотру приведут в конечном итоге к необходимости проводить процесс согласования заново. 2) Согласование проекта - изготовленный проект необходимо согласовать с государственными органами. Этот процесс проходит в несколько этапов и заявителю приходится контактировать с целом рядом организаций и учреждений, что, несомненно, занимает большое количество времени. 3) Согласование перевода с собственниками квартир – в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственников относятся ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом. Это, по сути означает, что при обустройстве отдельного входа (обязательное требование) будет необходимо согласие собственников квартир в доме, а его получить не всегда легко. 4) Получение разрешения на перевод – выдача уполномоченным органом разрешение на перевод, по сути, является результатом, достижению которого способствовали все предыдущие этапы. Получение разрешения также займет некоторое количество времени и усилий. Конечно, можно организовать мини-гостиницу и без проведения процедуры перевода и получения необходимых разрешений, но первая же проверка повлечет за собой наложение штрафов и прекращение деятельности. Кроме того, нужно понимать, что рекламировать такую гостиницу – это прямой путь к той же проверке, но без рекламы привлечение клиентов не будет эффективным. Все вышеуказанное является только подготовкой к организации самого бизнес-процесса, но существует еще ряд факторов, которые необходимо учитывать. Вопросу оказания гостиничных услуг посвящено постановление Правительства Российской Федерации №490 от 25.04.1997 г. «Об утверждении правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации». В-первую очередь нужно отметить, что Правила прямо предусматривает регулирование гостиничной деятельности нормами российского законодательства о защите прав потребителей. Этот момент очень важен, так как предоставление некачественных услуг не просто повлечет за собой спор с постояльцем, но и целый ряд правовых последствий с этим связанных. Так раздел IV Правил закрепляет следующие права потребителя при обнаружении недостатков: • безвозмездного устранения недостатков; • соответствующего уменьшения цены за оказанную услугу. Кроме того, потребитель вправе расторгнуть договор на предоставление услуг и потребовать полного возмещения убытков, если исполнитель в установленный срок не устранил эти недостатки. Исполнитель должен устранить недостатки оказанной услуги в течение часа с момента предъявления потребителем соответствующего требования.Правила прямо устанавливают, что материально-техническое обеспечение гостиницы, перечень и качество предоставляемых услуг должны соответствовать требованиям присвоенной ей категории. Соответствующая категория присваивается гостинице в соответствии с приказом №86 Федерального агентства по туризму от 21 июля 2005 года. В соответствии с п.7.1. приказа классификация гостиниц и других средств размещения проводится в три этапа: первый этап - экспертная оценка соответствия гостиницы и другого средства размещения категории; второй этап - аттестация гостиницы и другого средства размещения; третий этап - экспертный контроль классифицированных гостиниц и других средств размещения. Сертификат категории выдается на срок не более 5 лет. Однако, получив его, не стоит расслабляться. Существует экспертный контроль классифицированных гостиниц и других средств размещения, который осуществляется в форме проверок и устанавливается на весь период действия сертификата категории. Проверки могут быть двух видов: • очередные проверки; • внеочередные проверки. Подводя итог всему вышесказанному, следует признать, что организация гостиничного бизнеса, как и организация любого другого бизнеса, потребует немало усилий, но при должном подходе позволит занять свою нишу на рынке гостиничных услуг. Щелыванов Дмитрий Алексеевич, юрист Казанского юридического центра.

Mon, 04 May 2009 17:51:43 +0400