В последнее время, как показывает практика, итогом затяжных переговоров о заключении сделки является предварительный договор. Вероятно, это более приемлемый вариант для сторон. Предварительный договор создает определенное обеспечение того, что сделка будет заключена в обусловленный момент времени и на условиях, оглашенных на предварительном совещании сторон. Однако, есть «подводные камни», которые могут существенно сказаться на желаемом результате сделки.

Свою особую выраженность предварительный договор нашел в сфере купли-продажи. По обыкновению, продавец и покупатель согласуют время заключения основного договора, покупную стоимость, определяют основополагающие характеристики недвижимого имущества. Также, прописывая способы обеспечения обязательств. Тут-то их и могут ожидать так называемый «подводный камень».

Одним из часто употребляемых способов обеспечения обязательств является задаток. Схема не сложная: если за несоблюдение договора ответственность лежит на стороне, передавшей задаток, то задаток остается у другой стороны. Если за несоблюдение договора ответственность возлагается на сторону, получившую задаток, то она обязана уплатить другой стороне двукратную сумму этого задатка. Но в реальности не обходится без своеобразных нюансов.

Исходя из материалов дела № 02-0694/3/2011 от 05.08.2011г., граждане М. и Р. заверили между собой предварительный договор о заключении основного договора купли-продажи доли в праве на жилой дом в срок до 31.03.2011г. Покупатель предоставил Продавцу денежную сумму в размере 50 000 рублей в качестве задатка. За пару дней до наступления, обусловленного для заключения договора купли-продажи времени, Покупатель по телефону оповестил Продавца об отказе в заключении основного договора купли-продажи. Продавец оставил задаток у себя. Далее, Покупатель вчинил к Продавцу иск о возвращении этого задатка, основным аргументов которого являлось то, что вышеуказанные 50 000 рублей являлись так называемым авансом в счет будущих обязательств по предполагаемому основному договору. И в силу того, что Продавец не затребовал от Покупателя отказ от заключения договора купли-продажи (в письменном виде), а также, сам не оповестил Покупателя о своём желании прийти на заключение основной сделки, то аванс в размере 50 000 рублей подлежит возврату. Мировой суд принял сторону Покупателя, и взыскал с Продавца аванс в размере 50 000 рублей, а также - затраты за услуги поверенного со стороны Покупателя и государственную пошлину. Городской и Краевой суды поддержали решение Мирового судьи в силе.

Суд исходил из того, что в предварительном договоре не был прописали порядок уведомления об отказе заключить сделку. Также, суд, опираясь на судебную практику арбитражных судов, пришел к выводу о том, что в предварительном договоре задатка как такового быть не может. И что суммы, уплаченные по предварительному договору в счет будущих обязательств по купли-продажи, оцениваются как авансовый платеж. Согласно чему Продавец и потерпел убытки.

Вместе с тем имеется и обратное мнение. Например, Санкт-Петербургский городской суд в кассационном определении от 13 января 2011 г. № 33-273/2011 считает, что основной целью задатка является предотвращение несоблюдения условий договора (ст. 329 ГК РФ), а также, что задаток является подтверждением заключения сделки и способом оплаты. При этом гражданское законодательство не исключает вероятности обеспечения задатком и предварительного договора в том числе (ст. 429 ГК РФ), который предусматривает в будущем взаимные обязанности сторон по заключению основного договора, и применение при наличии к тому оснований (при уклонения одной из сторон от заключения основной сделки) обеспечительной функции задатка, регулируемой п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Напрашивается вывод, что пока мнения судов в этом вопросе расходятся, при заключении предварительного договора сторонам сделки нужно уделять особое внимание на следующие моменты:

• условия относительно способов уведомления об отказе от заключения основной сделки,
  
• на порядок расторжения предварительного договора,
  
• на условия об ответственности за невыполнение обязательств как по предварительному, так и по основному договору.

Практика складывается так, что на сегодняшний день заключение соглашения о задатке нежелательно. В данном случае, самым оптимальным вариантом обеспечения обязательств по предварительному договору будет неустойка в виде штрафа или пени. Туда же нужно включать санкции за невыполнение обязательств, которые необходимы для заключения основного договора. Разумнее, взыскать штрафы, предусмотренные предварительным договором, чем доказать правоту и взыскать убытки, причиненные его несоблюдением. ©

Лябибова Индира

Подписаться на новости