В последнее время в судах все чаще рассматриваются дела по искам управляющих компаний к собственникам нежилых помещений о взыскании задолженности за коммунальные услуги и поставленные ресурсы. В рамках заявленных требований истцы указывают, что ими в интересах собственников осуществляется длящаяся деятельность по управлению эксплуатацией зданий, в связи с чем они несут расходы по содержанию помещений собственников, а также мест общего пользования (МОП). Как правило, управляющая компания и собственники помещений не могут прийти к единому мнению в вопросах оплаты предоставляемых услуг, что влечет за собой обращение за разрешением спора в суд.

Следует отметить, что большинство ответчиков по аналогичным делам готовы оплачивать расходы на содержание собственных помещений, однако крайне не согласны с требованиями, выдвигаемыми относительно содержания мест общего пользования. Многие из них мотивируют свою позицию тем, что не пользуются данными услугами полностью или частично (например, лифтом, поэтому считают, что не обязаны компенсировать расходы по его эксплуатации). Так кто же прав в данной ситуации, и являются ли требования управляющих компаний правомерными? Давайте разберемся.

Специфика управления и эксплуатации зданием, а также сложившаяся хозяйственная практика данной сферы, неоднократно становившаяся предметом судебных актов Президиума ВАС РФ, заключается в том, что эффективное и бесперебойное снабжение коммунальными ресурсами и услугами собственников помещений, а также содержание и ремонт общего имущества здания возможно при оказании услуг одной управляющей компанией (или некоммерческим объединением собственников), которая совершает в интересах собственников юридически значимые действия, выраженные в основном в расходных обязательствах, в целях своевременного и надлежащего предоставления коммунальных услуг, содержания, обслуживания и эксплуатации здания.

Бесспорно, избрание той или иной управляющей компании является прерогативой собственников помещений, которые производят свой выбор путем голосования на общем собрании. Сведения об уполномоченной собственниками управляющей компании должны быть закреплены в протоколе общего собрания, только в этом случае деятельность последней будет признана правомерной.

Управляющая компания не поставляет ресурсы и услуги самостоятельно, ее деятельность выражается в заключении и исполнении договоров с поставщиками коммунальных ресурсов и услуг. В частности при заключении договоров на поставку электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения и водоотведения получателем ресурсов и плательщиком за них является управляющая компания, обслуживающая конкретное здание, а не непосредственно собственники помещений. Таким образом, управляющая компания выступает своеобразным координатором, посредником, следящим за надлежащей эксплуатацией здания в целом.

Оценивая специфику хозяйственно-финансовой деятельности в сфере управления коммерческими объектами, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа от 21.07.2011 по делу № А12-21219/2010 указал: «истец [управляющая компания] осуществлял ежемесячную (длящуюся) деятельность по содержанию и техническому обслуживанию нежилого помещения, а не отдельные работы по согласованным смете и срокам. Содержание и техническая эксплуатация жилищного фонда выражаются в постоянной текущей деятельности исполнителя, создающей определенный полезный эффект не в виде овеществленного результата, а в виде самой деятельности».

В постановлениях Президиумов ВАС РФ от 12 апреля 2011 г. № 16646/10 и от 17.04.2012 № 15222/11, ВАС РФ обратил внимание судов на то, что обязанность по содержанию и ремонту общего имущества в силу закона возложена на собственника помещения.

Судебная практика, безусловно, опирается на требования действующего законодательства. Так, в силу ст.ст. 209, 210 ГК РФ на собственника имущества возложено бремя его надлежащего содержания, в которое входит и несение расходов на его эксплуатацию и ремонт.

Согласно разъяснениям, Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. К таким правоотношениям по аналогии применяются положения ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1).

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п.2).

Доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (п.4).

Таким образом, исходя из системного толкования норм ст.ст. 209, 210, 249, 289, 290 ГК РФ с учетом позиции ВАС РФ, собственник помещения в нежилом здании обязан нести расходы по содержанию как собственного помещения, так общего имущества, доля участия в содержании которого определяется как отношение площади помещения собственника к площади помещений, находящихся в собственности.

При этом следует учитывать, что участие каждого собственника в расходах по содержанию общего имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. Данное утверждение соотносится с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 5 Постановления от 03.04.1998 N 10-П. Арбитражный суд РТ в решении от 22.03.2013 г. по делу № А65-22824/2012 по иску ООО «Казанская эксплуатационная компания» к ИП Федосовой Т.С. также указывает: «Ответчик, возражая против первоначального иска, свою позицию по делу обосновывал так же тем, что принадлежащее ей помещение фактически по назначению не используется, так как находится в состоянии «черновой отделки»…Однако, как было указано выше, в силу закона издержки по содержанию и обслуживанию общего имущества здания относятся на всех собственников нежилых помещений, находящихся в здании вне зависимости от их фактического использования».

Справедливым становится вопрос, за какие услуги и исходя из каких тарифов собственникам надлежит производить оплату? Как правило, ответы на данные вопросы согласуются сторонами в договоре на управление эксплуатацией здания, заключаемом в простой письменной форме. Вместе с тем, отсутствие согласованных тарифов и договора не снимает с собственника обязанности по несению бремени содержания имущества, как указано в постановлениях Президиума ВАС РФ № 16646/10 и № 15222/11. В соответствии с Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2010 г. по делу N А46-3207/2010 «…закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обеспечение управляющей организацией благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме является обязанностью в силу закона и договора на управление многоквартирным домом».

Таким образом, и при отсутствии договорных отношений между управляющей компанией и собственниками помещений, исковые требования о компенсации расходов на содержание и ремонт общего имущества подлежат удовлетворению, при этом возникшая задолженность признается неосновательным обогащением. Безусловно, размер неосновательного обогащения должен быть в полном объеме подтвержден первичной документацией. Бремя доказывания размера задолженности ложится на управляющую компанию.

Следует учитывать, что в данном случае правомерным является и предъявление требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, рассчитанных исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату обращения в суд с иском.

Перечень услуг, которые должны быть оказаны управляющей компанией, закреплен в п.1.8. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», согласно которому техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя: управление жилищным фондом (организацию эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, все виды работы с нанимателями и арендаторами), техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий (техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовку к сезонной эксплуатации, текущий ремонт, капитальный ремонт), санитарное содержание (уборку мест общего пользования, уборку мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями), содержание и ремонт жилищного фонда. В данном случае положения, регулирующие порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, применяются по аналогии и к коммерческой недвижимости.

Следовательно, требования управляющей компании о возмещении расходов на вышеназванные услуги являются правомерными. При этом, в случае отсутствия договорных отношений, при расчете задолженности подлежат применению тарифы на коммунальные ресурсы, установленные государственными органами субъектов РФ.

Таким образом, на собственника помещения в нежилом здании в силу закона возложено бремя содержания не только собственного, но и общего имущества. Обязанность компенсировать расходы управляющей компании по содержанию МОП вытекает из самого существа права собственности и обусловлена необходимостью поддержания жизнедеятельности всего здания в целом.©

Шишковская Полина Викторовна

Подписаться на новости