Комитет Государственной Думы Российской Федерации по финансовому рынку рекомендовал принять в первом чтении проект о взаимном страховании ответственности застройщиков, направленный на дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства.

Законопроект, рассмотренный в начале 2012г., направлен на создание дополнительных механизмов защиты интересов граждан и юридических лиц - участников долевого строительства, в случае банкротства лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов - застройщиков. Для обеспечения страховой защиты участников долевого строительства законодатели намерены использовать институт взаимного страхования гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства участников долевого строительства. В законопроекте предлагается установить порядок создания и деятельности единого общества взаимного страхования ответственности застройщиков.

Предпосылками для внесения депутатами Государственной думы Российской Федерации Александром Хинштейном и Александром Коганом законопроекта «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве» стали 135 возбужденных дел о банкротстве застройщиков, при этом задолженность перед участниками долевого строительства составила 36 млрд. руб.

По замыслу авторов, будет реализовываться механизм, при котором застройщики будут объединяться в общество взаимного страхования, создадут общий фонд, из которого будут выплачиваться задолженности перед дольщиками в случае банкротства организации-застройщика.

При этом в законопроекте предполагается, что застройщик будет вправе привлекать денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов при наличии полиса обязательного взаимного страховании. Такой полис должен предоставляться наравне с другими документами при получении разрешения на долевое строительство, что создаст дополнительные гарантии для участника долевого строительства.

Что касается влияния такого страхования застройщиками своей ответственности на стоимость создаваемого жилья, то, по замыслу авторов проекта, это увеличит стоимость квадратного метра на 1-4%, но спасет многих граждан от разорения застройщиков и будет гарантировать возмещение убытков в случае, если все-таки такое разорение произойдет.

Расчет страховой суммы по каждому договору будет производиться из плана привлечения денежных средств на строительный проект, тарифы на страхование будут устанавливаться общим собранием общества взаимного страхования.

Данный законопроект был поддержан комитетами Государственной Думы. Однако, как по мнению банковского комитета Госдумы, так и по мнению Министерства финансов РФ, проект нуждается в некоторых изменениях.

В частности банковским комитетом было предложено дополнительно использовать в целях обеспечения целевого использования денежных средств граждан институт банковского поручительства.

По мнению же Министерства финансов, застройщики должны иметь возможность самостоятельно выбирать форму страхования ответственности: вместо обязательства вступать в общество взаимного страхования застройщики должны иметь право выбора между страхованием или банковской гарантией.

Эксперты Российского союза строителей также поддержали идею реализации проекта, аргументируя это тем, что участникам долевого строительства страховую сумму взыскать будет легче, чем ждать погашения застройщиком задолженности в процедуре банкротства. Сейчас, получению дольщиками назад своих денег в случае банкротства застройщика предшествует долгий судебный процесс, при котором у дольщиков далеко не всегда имеется возможность реально получить денежные средства с застройщика.

Страховые компании как участники рынка способны обеспечить реальную, а не формальную финансовую проверку состояния застройщика и обоснованность проекта.

Таким образом, данный законопроект в случае его воплощения в жизнь предоставит участникам долевого строительства с помощью рыночных механизмов защитить свои права и законные интересы.

При этом следует отметить, что, несмотря на корректировки, предлагаемые внести в проект, идея защиты прав дольщиков путем страхования ответственности застройщиков эффективнее, чем применение залога.

А одновременное использование обеих мер защиты вообще может привести к двойному возмещению убытков дольщиков.

Что касается залога, то в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, если имущество, находящееся в залоге становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Однако, в нарушение данной нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации, авторы законопроекта в п. 2 ст. 15 Закона отказывают первому залогодержателю – банку в удовлетворении своих требований в первую очередь, устанавливая порядок, согласно которому требования первого залогодержателя и участников долевого строительства удовлетворяются пропорционально размерам их требований. То есть уже допускается ущемление прав стороны.

Кроме того, реально залоговый механизм может применяться только при невозможности исполнения договора застройщиком перед всеми дольщиками вследствие прекращения строительства как такового. Применение залогового механизма с целью возмещения убытков, причиненных нарушениями таких условий договора как качество работ, срок передачи объекта и других, является проблематичным и может привести к конфликту интересов среди дольщиков, когда часть дольщиков настаивает на реализации предмета залога, а другая готова ждать выполнения условий договора.

В условиях, когда риски участника будут застрахованы в обязательном порядке, отсутствует необходимость дублировать обеспечительные меры, оставляя в договоре положения о залоге.

Таким образом, такая обеспечительная мера защиты финансовых интересов участников долевого строительства как страхование ответственности застройщика представляется наиболее совершенной и эффективной.

Однако в предложенном варианте поправки, вводящие обязательное страхование ответственности застройщика по договору, позволят полно и качественно защитить интересы участников долевого строительства в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей по договору только когда в законопроекте будут детально регламентированы страховые случаи. Так как довольно-таки часто применяемой практикой стала различная трактовка разными страховыми компаниями страховых случаев.

Экспертами предлагается также включить в законопроект отсылочную норму, предполагающую необходимость принятия критериев, которым должны соответствовать страховые компании, проведения отбора их и т.д., в связи с тем, что существует значительный риск создания «карманных» страховых компаний застройщика.

Таким образом, в настоящее время законодатели, а точнее отдельные депутаты Государственной Думы, серьезно озаботились вопросами защиты прав и интересов участников долевого строительства.

Актуальной темой защиты прав и интересов участников долевого строительства занимаются также и правоприменители, органы прокуратуры, Роспотребнадзора и др.

В частности, предложенный законопроект реально направлен на предотвращение увеличения количества «обманутых дольщиков».

Гарифуллина Динара Ринатовна