Покупатель должен проверить полномочия продавца и чистоту сделки до её совершения
Рассмотрев частный спор, предметом которого являлись виндикационные требования собственника недвижимого имущества к приобретателю имущества, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделал ряд важных выводов, которые, вероятно, могут привести к расширительному толкованию критериев недобросовестности приобретателя в правоприменительной практике.
Так, в рассмотренном деле в качестве оснований, лишающих приобретателя статуса добросовестного, судьи высшей судебной арбитражной инстанции выделили следующие:
- признание недействительными договоров, по которым отчуждалось имущество;
- короткий период, прошедший между приобретением имущества и его отчуждением ответчику (приобретателем);
- наличие родственных отношений (аффилированность) между руководством собственника (истца) и учредителями (руководством) приобретателя;
- цена объектов явно занижена по сравнению с рыночной.
Президиум опирался на разъяснения, содержащиеся в нескольких постановлениях Пленумов ВАС РФ. В частности, в п. 38 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что наличие записи в реестре прав, согласно которой собственником отчуждаемого имущества указан не продавец, или оно является объектом правопритязаний является основанием, исключающим возможность считать приобретателя добросовестным. Сведения о собственнике и наличии правопритязаний содержаться в выписке ЕГРП.
В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» дополнительно указано, что наличие аффилированности между продавцом и покупателем также позволяет усомниться в добросовестности приобретателя.
Таким образом, Президиум ВАС РФ счел возможным, оценив данные обстоятельства в совокупности, лишить приобретателя статуса добросовестного, указав, что в данной ситуации приобретатель должен был усомниться в праве продавца отчуждать это имущество.
Смирнов Александр Андреевич,
юрист Казанского юридического центра.
Новости по теме:
Статьи по теме:
