На днях кассация Уральского округа обратилась к вопросу о надлежащих способах защиты прав по спорам об аренде недвижимого имущества. На сайте АС УО представлена итоговая справка, раскрывающая вопросы применения норм законодательства об аренде недвижимости. В частности судом, проанализирован ряд вопросов, касающихся оснований для взыскания арендной платы за пользование местами общего пользования, некоторые моменты расторжения договора аренды земли и иные неоднозначные моменты. Отдельное внимание в документе уделено вопросу об отнесении требования о признании права отсутствующим к надлежащим способам защиты права, при условии наличия действующего договора аренды.

Суд отмечает, что перечень способов защиты гражданских прав законодательно закреплен в ст. 12 Гражданского кодекса РФ. Указывается, что избранный способ защиты прав должен соответствовать характеру и последствиям нарушения, а также должен быть направлен (в случае удовлетворения исковых требований) на восстановление нарушенных или оспариваемых прав истца. В п. 52 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывается, что требование о признании права или обременения отсутствующим является исключительным и может быть заявлено только в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает такие права истца, которые не могут быть защищены посредством признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (например, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за нескольким и лицами, право собственности на движимый объект, зарегистрировано как на недвижимость).

Исходя из вышеназванных разъяснений, иск о признании обременения (аренды) отсутствующим может быть заявлен лишь в тех случаях, когда истец лишен возможности защитить свои права посредством предъявления специальных исков. Указанное суждение соотносится с позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 24.01.2012 № 12576/11.

Таким образом, кассация пришла к выводу, что при наличии действующего договора аренды надлежит оспаривать сам договор (возможно предъявление требований о признании договора недействительным, его расторжении и т.д.). Погашение записи в ЕГРП о государственной регистрации договора аренды недвижимости возможно только в результате рассмотрения выше обозначенных требований. Признание отсутствующим права аренды же является ненадлежащим способом защиты и не может привести к восстановлению прав истца.©

Шишковская Полина Викторовна

Подписаться на новости