Не все услуги по содержанию общего имущества собственников, подлежат оплате собственником нежилого помещения, не являющегося членом ТСЖ (в отличие от собственника, являющегося членом ТСЖ). Однако данный вопрос сложный, так как однозначных норм регулирующих данный вопрос нет, судебная практика достаточно противоречива.

Тем не менее, можно выделить услуги, которые подлежат оплате в обязательном порядке: текущий ремонт внутридом.сан.тех.сетей, текущий ремонт внутридом.электросетей.

Разберем остальные услуги, которые можно квалифицировать как дополнительные (например):

• уборка снега;
• содержание двора;
• управление жилым фондом;
• консьерж.

При определении работ подлежащих оплате необходимо четко определить, какие суммы являются основными, а какие дополнительными, так как за дополнительные услуги, лицо, не являющееся членом ТСЖ платить не должно.

Данная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой.

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 декабря 2011 г. N А33-771/2011,

«Кроме того, суд первой инстанции указал на то, что решение общего собрания собственников помещений в части включения в содержание общего имущества обслуживания видеодомофонов, обслуживания системы связи и интернет, обслуживания и ремонта оргтехники, охраны общего имущества, переданного под охрану, а также услуг, заключающихся в поддержании общественного порядка на придомовой территории многоквартирного дома N 31 по ул. Урицкого в г. Красноярске, осуществления контрольно-пропускного режима въезда (выезда) автотранспортных средств во двор многоквартирного дома, а также в подземную автостоянку, осуществления круглосуточной работы операторов, а также определения размера финансирования услуг и работ в соответствии с перечнем сметы доходов и расходов ТСЖ на соответствующий финансовый год не соответствует статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктам 11 и 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, требованиям ГОСТ Р 51929-2002 "Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения" (Принят и введен в действие Постановлением Госстандарта РФ от 20.08.2002 N 307-ст). Указанные работы и услуги являются дополнительными услугами собственникам и не относятся к работам (услугам), необходимым (обязательным) для содержания и ремонта общего имущества дома, а кроме того, касаются обслуживания имущества, не имеющего отношения к общему (видеодомофонов и системы связи и Интернет, оргтехники, автотранспортных средств) либо не включенному в состав общего имущества дома (подземной автостоянки, придомовой территории). Условия услуг оказания (объем и периодичность), а также размер их финансирования собственниками также не были определены».

Важный момент: у ТСЖ нужно истребовать документ, которым установлены тарифы по оплате, так как зачастую ТСЖ устанавливает разные тарифы для жилых и нежилых помещений, что неверно и незаконно, такие решения нужно обжаловать. Срок на обжалование 6 месяцев с даты принятия.

В частности по услуге «Управление жилым фондом», нужно получить документ, которым раскрывается, что включено в данный пункт (в ТСЖ должно быть указано, что включает данная сумма). Существует практика, согласно которой собственник, не являющийся членом ТСЖ не обязан оплачивать расходы на содержание аппарата ТСЖ, в том числе оплачивать заработную плату сотрудника ТСЖ.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 ноября 2011 г. по делу N А56-49704/2010,

«Апелляционный суд также правомерно исключил из состава долга расходы на зарплату работников Товарищества, налоговые отчисления, связанные с оплатой труда, расходы по обслуживанию счета в банке, канцелярские затраты, признав эти расходы не связанными с содержанием общего имущества многоквартирных домов».

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2011 г. по делу N А56-49704/2010,

«Суд апелляционной инстанции также находит неправомерными исковые требования в части начисления и взыскания административно-хозяйственных расходов в общей сумме 27 000 рублей (1500 руб. х 18 месяцев). Означенные расходы, включающие в себя зарплату работников ТСЖ, налоговые отчисления, связанные с оплатой труда, расходы по обслуживанию счета в банке, канцелярские затраты, не могут быть признаны расходами на содержание общего имущества многоквартирного дома, так как они являются расходами по осуществлению деятельности самого Товарищества, а не расходами сособственников имущества».

По нашему мнению об обязанности оплаты услуг по управлению жилым фондом можно говорить лишь в отношении членов ТСЖ.

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества, так же в соответствии с ч. 4 ст. 147 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Частью 2 ст. 135 ЖК РФ определено, что к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья в том числе относятся: установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана; принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда; определение размера вознаграждения членов правления товарищества.

Одной из обязанностей правления ТСЖ является наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их. Статья 151 ЖК РФ определяет, что средства товарищества собственников жилья состоят из:

1. обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2. доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3. субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4. прочих поступлений.

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм ЖК РФ, общее собрание собственников жилья определяет размер обязательных платежей и иных взносов членов ТСЖ с учетом формирования фонда оплаты труда работников и размера вознаграждения членам правления. Так же общее собрание ТСЖ утверждает Положение об оплате труда наемных работников, в котором устанавливаются размеры окладов, компенсационных и стимулирующих выплат, а также порядок выплаты заработной платы работникам. Так как общее собрание ТСЖ определяет размер фонда оплаты труда, то следовательно общее собрание ТСЖ определяет штат наемных работников. В соответствии с нормами ТК РФ ТСЖ в лице председателя правления ТСЖ в рамках трудовых правоотношений является работодателем по отношению к нанимаемым работникам, с которыми в обязательном порядке заключаются трудовые договоры.

Вывод. По нашему мнению, собственник, не являющийся членом ТСЖ обязан нести расходы на содержание общего имущества, однако дополнительные услуги оплачивать не обязан.

Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса.

Однако иногда суды обязывают не членов ТСЖ оплачивать услуги за управление жилым фондом, ссылаясь на Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного управления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Там же указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Практика не в нашу пользу. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31 июля 2008 г. N Ф04-4583/2008(8761-А70-11),

«ООО "Калинов мост" является собственником нежилых помещений общей площадью 661,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Тюмень, ул. Котовского, д. 1 корп. 2 на основании свидетельств о государственной регистрации права собственности 72 НВ 997828, 72 НВ 83936, 72 ЕВ 838937.

Являясь собственником помещений в многоквартирном доме, ответчик несет бремя содержания находящегося в нем общего имущества на основании части 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья.

Согласно пунктам 6.11, 6.12 устава ТСЖ "Форнакс-2" обязательные платежи членов товарищества определяются на основании сметы доходов-расходов, которая утверждается общим собранием членов товарищества.

Возражения ответчика относительно необоснованного предъявления к оплате предоставленных дополнительных жилищных услуг несостоятельны, поскольку решения о необходимости этих услуг приняты собранием членов ТСЖ "Форнакс-2". Решения собрания в установленном законом порядке и сроки не оспорены».

Постановление Конституционного суда от 3 апреля 1998 г. N 10-П,

«Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.

В свою очередь, товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.

Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке».

Выводы.

1. Оплате в пользу ТСЖ подлежат коммунальные услуги (согласно показаний счетчика либо по нормативу), если нет самостоятельного договора с РСО и услуги по содержанию и ремонту общего имущества: текущий ремонт, уборка территории, в том числе уборка снега.
2. Не подлежат оплате дополнительные услуги ТСЖ, либо услуги, оказываемые в целях функционирования ТСЖ – консьерж, охрана стоянки и т.д..
3. Спорным по нашему мнению является услуги по управлению жилым фондом. Ее мы считаем, также можно исключить из услуг, подлежащих оплате, так как она оказывается для обеспечения деятельности самого ТСЖ.
4. Также считаем важным запросить у ТСЖ документы, которыми установлены тарифы по оплате услуг с целью обжалования при несогласии с объемом услуг и их стоимостью, а также проверке отсутствия дифференцированности платежей в зависимости от категории помещений.

Исламгалеева Дина Рафаэлевна

Подписаться на новости