Офисное помещение. Просто и сложно одновременно. В большинстве случаев, это не только четыре стены, внутри которых несколько столов и стульев, но и множество «вспомогательных» помещений, в которых не происходит основного производственного процесса, но от этого их значение не становится менее важным.

К подобным помещениям можно отнести те площади, без которых сложно представить нормальную работу любой организации: тамбуры, лестничные клетки, коридоры, обеспечивающие доступ непосредственно к офису, санитарные комнаты, без которых трудно представить нормальную работу сотрудников. Также есть и менее очевидные, но от этого не становящиеся менее важными комнаты: тепловые узлы, электрощитовые, вентиляционные камеры и многое другое, что помогает создать в здании комфортные условия для работы.

В большинстве случаев, если приобретается помещение с отдельным входом, то оно, представляет собой «свой мир»: свой вход, свой санузел, ввод тепла, воды и электричества. Вопросы вентиляции, кондиционирования, режима охраны также решаются самостоятельно. Ремонт и обслуживание происходят на свое собственное усмотрение, конечно же, в пределах разумного.

Как правило, все зарегистрировано по одному Свидетельству о регистрации прав на недвижимое имущество. Так как все площади указаны – не возникает проблем ни со сдачей в аренду, ни с дальнейшей продажей. Оплата происходит по фактически указанной площади.

Сложнее, когда владеешь комнатой в деловом центре. Подробнее рассмотрим вопрос покупки/продажи такого помещения.

Изначально, когда нежилое помещение приобретается у застройщика, по договору оплачивается не только непосредственно офис, но и часть площадей на этаже: тех же лестниц, коридоров, санузлов и прочих помещений общего назначения. Застройщик никогда не будет работать себе в убыток и поэтому все помещения продаются, и в дальнейшем предполагают своего хозяина – одного или нескольких.

На этом этапе очень важно представлять, какие помещения продаются в «одни руки», а какие будут использоваться несколькими собственниками и, соответственно, зафиксировать все это в договоре. Чтобы не оказалось так, что какой-то вход или лестница принадлежат кому-то одному и ходить придется через двор. Ведь все эти нюансы будут влиять в дальнейшем и на стоимость арендной платы, которую можно взимать за объект, и на цену дальнейшей перепродажи недвижимого имущества.

После окончания строительства, подписывается акт приема-передачи объекта, и документы подаются в регистрационную службу засвидетельствовать право собственности. Зачастую, приходится сталкиваться со случаем, когда акт приема-передачи подписывается только непосредственно на сам офис. Это можно связать и со сложностью приемки общих площадей всеми будущими собственниками одновременно, и с «мнимой» экономией на отдельной регистрации права на общую собственность.

В принципе, в самом начале жизни офисного здания проблемы в отсутствии фиксации общих прав никто не усматривает. Все заняты обустройством своих новых помещений, а общие площади, как правило, уже имеют какую-либо отделку и не привлекают всеобщего внимания.

Но со временем, кому-то становится тесно в своем офисе. К примеру, перегораживается часть примыкающего к офису коридора с целью единоличного использования или ставится замок на санузел, с ключами «только для своих». Или в техническом помещении часть отделяется и используется по своему усмотрению, а могла бы быть использована всеми в качестве хранилища не особо ценных, но важных вещей. Разве может быть лишней площадь в темнушке - кладовой, особенно если под нее не придется использовать часть своего офиса. И, собравшись договориться о том, что общие площади предполагают совместное использование, без документов становится не просто.

Немалые сложности могут возникнуть и при перепродаже объекта недвижимости. С полезной площадью офиса все понятно: вот – офис, вот – документально подтвержденная площадь, вот – деньги за него. Но ведь, доля в общих площадях – коридорах, санузлах, также приобреталась у застройщика, и, скорее всего, по цене самого офиса, и продать хочется именно с учетом данных площадей. А выпадение этих квадратных метров общей площади из сделки по продаже недвижимого имущества сулит прямые убытки.

Придется настойчиво объяснять покупателю, что, к примеру, коридор и санузел тоже являются общей собственностью. И что на общей стене он будет иметь законное право размещать свою рекламную информацию. И никто не запретит пользоваться общим санузлом на этом этаже. И вход с центральной улицы никто не перегородит.

Убедить потенциального покупателя в том, что Вы являетесь законным владельцем общих площадей, в принципе, возможно. Главное, чтобы изначально это было оговорено в договоре, по которому помещение приобреталось у застройщика. И из него станет понятно – какие площади принадлежат в частном порядке, а какие – в общей долевой собственности. Хотя возникнет справедливый вопрос: а почему не оформлено по закону? Ведь такой договор с застройщиком есть у Вас, а у покупателя его уже не будет. И уже ему доказывать свои права на общие помещения станет сложнее. Пойдет ли покупатель на такие риски?

Как показывает практика – может пойти. Но, вопрос в большинстве случаев, упирается в уменьшение цены. Никто не хочет платить за «несуществующие», конечно же, документально, квадратные метры не только полную, но и дисконтированную цену. Ведь доказывать следующему покупателю свое право на владение общими площадями будет не проще.

Поэтому, чтобы оградить себя и, возможно, будущих собственников или арендаторов Вашего офиса от сложностей в доказательстве прав на долю в общей собственности и споров с соседями, необходимо позаботиться заранее и постараться привести документы в соответствие с действующим законодательством. Ведь, как показывает практика, любые тяжбы отнимают гораздо больше времени и средств, чем если изначально идти по правильному пути оформления документов.

Щетинников Сергей Леонидович,
руководитель отдела коммерческой недвижимости
Казанского юридического центра.

Подписаться на новости