24 декабря 2010 года  Постановлением Кабинета Министров  РТ  №1102  были утверждены результаты государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Татарстан, результаты которой ошеломили всех. Оказалось, что под промпредприятиями и землями коммерческого назначения  кадастровая стоимость выше рыночной  до 13-ти  раз (мониторинг проводился специалистами ИП Нигматова Л.Р. в г. Казани). Подорожание земель в любом случае ожидалось, поскольку цены на недвижимость в последнее время только росли, и больше земли включалось в оборот.

Но что же такое кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной? Кадастровая стоимость земли – это стоимость земельных участков, определенная государственной кадастровой оценкой для  определения платы за землю и земельного налога, тогда как рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В результате подорожания земель владельцы и арендаторы столкнулись с резким повышением земельного налога, что существенно повлияло на финансовое состояние организаций.  Увеличение налога негативно отразилось  и на социально-трудовых отношениях между работодателями и работниками, а именно:
- работодатель не может необдуманно оплачивать завышенные в несколько раз  арендные платежи.
- работники могут попасть под сокращение, не могут рассчитывать на повышение заработной платы.

Однако в  п. 5 ст. 65  Земельного кодекса РФ устанавливается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка значительно ниже кадастровой, его кадастровая стоимость устанавливается  в размере, равном рыночной. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде. Для этого нужно подать заявление о  пересмотре кадастровой стоимости Именно этой лазейкой могут воспользоваться и уже воспользовались многие крупные землевладельцы, ряд городских предпринимателей,  высказав свое  недовольство путем оценки рыночной стоимости земельных участков и подачей иска в Арбитражный суд РТ.
 
Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости может быть установление его рыночной стоимости. Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков отражает реальную стоимость земельного участка в данном регионе и на данный момент времени. Рыночная стоимость земли определяется путем сравнения стоимости аналогичных земельных участков и введением корректировок по ценообразующим факторам (площадь, месторасположений, наличие коммуникации, рельеф, форма участка). Вместе с тем оценка  должна быть  выполнена  в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135 от 29.07.1998 г. и Федеральных стандартов оценки (ФСО №1, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, ФСО №2, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255, ФСО №3 утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, ФСО №4 утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик.

Судебная практика, сложившаяся в Республике Татарстан предполагает два  механизма оспаривания кадастровой стоимости:

1. Иск подается с отчетом об оценке. В этом случае отчет по ходатайству сторон может быть направлен на экспертизу в Саморегулируемую организацию, членом которой является оценщик, составивший данный отчет, для подтверждения соответствия  его Федеральным стандартам оценки  и ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135. Данный процесс занимает большое количество времени. Если отчет получает отрицательное заключение в саморегулируемой организации, то он считается недействительным, назначается новая оценка.
2. Иск подается вместе с отчетом и положительным заключением саморегулируемой организации. В таком случае отчет об оценке проходит  проверку еще до предоставления его в суд. Данный вариант ускоряет процесс судебных разбирательств.       
   

В настоящее время в  Арбитражном суде Республики Татарстан сложилась положительная практика по оспариванию кадастровой стоимости, когда кадастровая стоимости земельного участка определяется,  исходя из его рыночной стоимости. Так в Интернете в свободном доступе  имеется опубликованное решение судьи Арбитражного суда Республики Татарстан Кашапова Рустема Маратовича по делу №А65-27055/2011, о внесении изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков. Согласно данному решению, кадастровая стоимость земельных участков превышала рыночную  от 5 до 13-ти раз. ©

Мингазова Эльмира Махмутовна