Конституция Российской Федерации закрепила следующие принципы прямо или косвенно, регулирующие земельные правоотношения: в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ст.8); земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч.2 ст. 9); все равны перед законом и судом (ст.19); граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю; владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ст. 36).

Основным посылом данных норм, кроме, конечно, основных форм собственности и оборотоспособности земли, является равенство государственных (публичных) и частных интересов в земельных правоотношениях.

Данные принципы послужили фундаментом для создания гражданских (общих) и земельных (специальных) норм, призванных регулировать земельные правоотношения, осложненные самой сущностью данных отношений, созданию институтов и правовых механизмов эффективного использования земли, повышению инвестиционной привлекательности земли как объекта хозяйственного интереса, стабильности отношений во земельных сферах.

Закрепленный в пп.1 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, по задумке законодателей, должен был быть реализован ещё до 2010 года посредством введения исключительного права собственника объекта недвижимости выкупить или оформить аренду на земельный участок.

Механизм перехода прав на земельный участок под зданием и необходимый для его эксплуатации прописанный сначала в Гражданском кодексе РФ (ст.ст. 271, 273, 552), а затем и в Земельном кодексе РФ (ст.35) должен был связать на определенном этапе хозяйственного оборота недвижимость с землей одним вещным правом – собственность, в исключительных случаях или по желанию собственника недвижимости это могла быть аренда, но с точки зрения стабильности и правовой определенность легального положения, превалирующим являлась именно собственность земли. К тому же это позволяло применять высокоэффективные финансовые институты, такие как залог (банки намного охотней принимают в ипотеку здание с землей, чем без неё), доверительное управление, да и стоимость недвижимости вкупе с собственной землей, априори выше, чем аналог с арендным правом.

Исключительное право пользования и выкупа (ст. 36 ЗК РФ) само по себе не относится ни к вещным, ни к обязательственным правам, что объясняет его особое правовое положение в системе действующих земельных норм. Это скорее институт – стимул, содержащий в себе одновременно и определенный набор гарантий, предоставленных собственнику здания и призывающий собственника здания самостоятельно за свой счет реализовать принцип единства здания и земли под ним.

Принцип платности земли как природного ресурса реализован российским законодательством в форме земельного налога или арендной платы (пп.7 п.1 ст.1, ст. 65 ЗК РФ). И вот здесь то и кроется основная проблема реализации исключительного права на землю, являющаяся причиной бесчисленного количества споров и бюрократической волокиты, известные процессуальному законодательству как споры, вытекающие из публичных правоотношений.

Дело в том, что Вводным законом (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), используемый в качестве проводника срочных земельных реформ, установлен льготный порядок ценообразования, устанавливающий единый порядок определения выкупной стоимости земли под зданием в целях стимулирования оформления собственности на землю и обеспечения стабильных поступлений в бюджет.

Муниципалитеты, являющиеся основными владельцами свободной не разграниченной земли (п.10 ст.3 Вводного закона), плательщиками земельного налога, ну и естественно аренды, не являются, поэтому невостребованные земли свидетельствуют о неэффективной работе местных властей в части сбора платежей за землю. Казалось бы, продажа земли в такой ситуации должна быть осуществлена чуть ли не на конвейерной основе. Отнюдь, огромное количество дел, в которых собственники зданий тем или иным способом восстанавливают своё исключительное право на землю под зданием, свидетельствуют об обратном. Причина в том, что в силу ст. 65 ЗК РФ и ст. 388 НК РФ, плательщиком земельного налога, собственник здания становится только с момента регистрации перехода права собственности на землю. До этого момента он является пользователем земли, что подтверждается самим фактом нахождения здания на земельном участке.

Плата за пользование является регулируемой ценой, определение которой относится к компетенции исполнительных органов субъектов федерации, и никак не ограничена федеральным законодательством. Зачастую, аренда, утвержденная субъектом РФ, не имеет ничего общего с рыночной стоимостью аренды, не учитывает тенденции, падения спроса и кризисные явления, а годовая аренда земли в десятки раз может превышать выкупную стоимость земли (!!!). Не стоит уточнять, что в подобной ситуации получение арендных платежей гораздо более выгодно и перспективно для местного бюджета, нежели разовое получение льготной выкупной стоимости установленной федеральным законом.

Подобное нормативное регулирование, без преувеличения, можно назвать эталоном стимулирования, вот только не высоких целей достижения эффективности использования земли или развития малого и среднего предпринимательства, а инновационных достижений бюрократизма, волокиты и реализации публичных полномочий на грани самоуправства. Борьба за землю, где в руках одних материальное право требования уплаты арендных платежей в виде неосновательного обогащения, а других возможность оспаривания действий и бездействий, обрушилось на судебную систему, сформировав богатейший материал правоприменительной практики.

Анализ сложившейся судебной практики показал, что общим обстоятельством, подлежащим установлению и по искам публичных властей о взыскании неосновательного обогащения в виде регулируемой арендной платы и по делам о признании исключительного права на выкуп земельного участка (как в общем порядке, так и в порядке Главы 24 АПК РФ) является размер земельного участка.

Очевидно, что правовая оценка доказательств, свидетельствующих о границах и площади спорных земельных участков, несмотря на различия в категориях дел, осуществляется на основании одних и тех норм подлежащих применению в конкретном земельном правоотношении (ст. 65, 71 АПК РФ), что должно обеспечивать равный правовой подход к установлению размеров земельного участка и в тех и других делах.

Не претендуя на абсолютные выводы и суждения, и допуская отклонения в тенденции и динамике правоприменительной практики, вместе с тем, представляется возможным сделать вывод о том, что оценка схожих по составу обстоятельств по кондикционным делам и делам о признании исключительного права на землю, как это ни странно, диаметрально противоположна.

Скажем, кадастрового паспорта земельного участка, на который ссылается публичный орган в обоснование размера неосновательно обогащения вполне достаточно для установления необходимого элемента кондикционного правоотношения, даже в тех случаях, когда размер объекта недвижимости, расположенного на земельном участке в несколько раз меньше площади земельного участка, (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 №24110 по делу № А43-5234/2009-17-117(судебные акты принятые после направления дела на второй круг); Постановление ФАС ВВО от 12.04.2011 по делу № А28-2643/2010; Постановление ФАС ВВО от 12.09.08 по делу № А11-11947/2007-К1-2/615/44; Постановление ФАС ПО от 11.05.2011 по делу № А65-17462/2010).

При этом в случаях, когда фактические обстоятельства дела позволяют определить размер земельного участка в объеме землепользования предыдущего собственника, позиция публичного органа подкрепляется ещё и положениями ст.ст. 552 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ и пунктами 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, который казалось, ещё семь лет назад ввел абсолютную ясность в данном вопросе. Возражения собственников зданий о доказанности пользования только частью непосредственно занимаемой зданием встречают ответную контраргументацию со ссылками на ст.ст.33. 35 ЗК РФ об использовании собственником здания не только участком под зданием, но и необходимым для его эксплуатации.

Казалось бы, теми же номами должен руководствоваться суд и при признании исключительного права на выкуп земли (к таким следует отнести дела об оспаривании отказов в предоставлении земли в собственность; оспаривание бездействий; оспаривание действий по снятию участка с кадастрового учета; предоставлению иным лицам и т.п.).

В целом позитивный настрой судебной практики использовать те же нормы при решении вопроса о границах земельного участка или участков, на которые распространяется действие исключительного права на выкуп, был неожиданно изменен постановлением Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 №12202/07 по делу №А41-К1-15071/06, в котором, при весьма специфических обстоятельствах, Президиум указал на то, само по себе наличие у правопредшественника договора аренды земельного участка, не означает автоматического распространения норм ст. 36 ЗК РФ на весь участок, бывший в аренде у предыдущего собственника. Как в этом случае быть с нормами ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ Президиум не разъяснил.

В мартовском постановлении Президиума ВАС РФ №13535/10 по делу №А41-42032/09, выработана ещё одна негативная для собственников зданий позиция, согласно которой наличие кадастрового учета испрашиваемого земельного участка, занятого несколькими объектами недвижимости, не отменяет действие ст. 33 ЗК РФ, ограничивающей норму предоставления земли проектными, градостроительными и землеустроительными стандартами.

Скорее всего, подходы, выработанные в более позитивный период (постановление от 17.08.2004 № 4345/04 по делу А41-К2-6580/03; постановление от 02.10.2007 №1916/07 по делу №А65585/2005-22/1514; постановление от 20.10.2010 №6200/10 по делу А56-50083/2008) не сразу утратят актуальность, но более осторожное отношение к делам о признании исключительного права после мартовского постановление в практике отмечается уже сейчас.

Приведенные позиции касающиеся в целом одного и того же вопроса, а именно определения границ земельного участка, но с разных точек зрения и в разных интересах, при схожих обстоятельствах решается почему-то не единообразно. При равном процессуальном положении, на публичный орган бремя доказывания факта неосновательного использования земельного участка с учетом ст.33 ЗК РФ, Президиум ВАС РФ пока не возложил.

На данном этапе развития судебной практики приобретатель здания не в состоянии определить риски, преследующие его при покупке здания, в том случае, если права на землю не оформлены, что не соотносится с провозглашенным ЕСПЧ принципом правовой определенности, согласно которому хозяйствующий субъект должен понимать последствия своего поведения исходя из предсказуемости оценки правомерности такого поведения компетентными органами.

В очередной раз, с сожалением, можно согласиться с Особым мнением судьи Конституционного Суда РФ Кононова А.Л. по делу о проверке конституционности положений пункта 1 ст.779 и пункта 1 ст. 781 ГК РФ согласно которому нахождение баланса частных и публичных интересов вопреки критерию ст.2 Конституции РФ всегда почему-то приводит к предпочтению публично-государственных мотивов.

Ещё раз подчеркну, что практика не отвергает и подхода о взыскании обогащения только части участка, занятого зданием, но тот факт, что данный подход гораздо менее распространен, в условиях, когда развитию подобной практики ничего не мешает, не оспорим. С дугой стороны, понятные и прозрачные позиции в постановлении Пленума ВАС РФ №11 на сегодняшний день не гарантируют безусловной защиты исключительного права. Да и сам термин «исключительное право» в последнее время с определенным сарказмом можно раскрыть как право, которое может быть исключено.

Смирнов Александр Андреевич

Подписаться на новости