Потребители, застройщики, правоприменители в области долевого строительства жилья применяют нормы закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», который, позволяет дольщикам взыскать с застройщика повышенную неустойку.

Размер неустойки закреплен законодательно в части 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Согласно данному пункту, при нарушении срока сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры по акту приема-передачи дольщику квартиры застройщик должен уплатить дольщику за каждый день просрочки неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действительной на день когда квартира была передана, от договорной цены. При этом, если дольщиком является гражданин, то неустойка (пени) должна уплачиваться застройщиком в двойном размере.

Согласно закону о защите прав потребителей, а именно п. 5 ст. 28 закона, в случае, когда срок выполнения работ нарушается – у потребителя возникает право требовать выплаты неустойки в размере 3% от общей цены договора за каждый день просрочки.

Очень важно отметить, что взыскание неустойки применяется не только к потребителям по договорам долевого строительства, но и к потребителям по предварительным договорам купли-продажи недвижимости, и по договорам купли-продажи недвижимости, создаваемой в будущем.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что к отношениям сторон предварительного договора, согласно которому гражданин выражает желание, намеревается приобрести в будущем продукт (это может быть товар, услуга или работа) только для личного пользования, не связанного с предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

П. 3 ст. статья 23.1.закона о защите прав потребителей гласит, что когда срок, который был установлен договором купли-продажи предварительно оплаченного товара потребителю нарушается и изготовитель (продавец) не передает товар, то продавец должен возместить ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере одной второй процента суммы, которая была предварительно передана в счет оплаты товара.

Это означает, что в случаях заключения предварительных договоров купли-продажи квартир возможно взыскание неустойки с застройщика.

Данное положение подтверждается еще и многочисленной судебной практикой, в частности, районные суды Москвы и Вологды удовлетворяют иски о взыскании неустойки с ответчиков-застройщиков по предварительным договорам купли-продажи недвижимости.

Однако, к сожалению потребителей, у судов есть возможность снижать неустойку на основании ст. 333 ГК РФ, чем суды и активно пользуются.

При этом в законе РФ “О защите прав потребителей” имеется положение, согласно которому суд при удовлетворении требований потребителя взыскивает с ответчика (изготовителя, исполнителя, продавца) штраф в размере пятидесяти процентов от суммы иска, подлежащей взысканию в пользу потребителя.

Учитывая необязательность досудебного урегулирования такой категории дел как взыскание неустойки с застройщика, то штраф подлежит взысканию в обязательном порядке.

До принятия Пленум Верховного Суда Российской Федерации постановления от 28 июня . № 17, штраф взимался в пользу государства. После принятия указанного постановления, штраф взимается в пользу потребителя.

Таким образом, вышерассмотренный штраф должен подлежать теперь взысканию в пользу потребителя, а не в пользу государства.

Внесение изменений в законодательство относительно взыскания штрафа в пользу истца направлено на поддержку потребителей, заключивших договоры на приобретение недвижимости.

Так как увеличение количества исков подстегнет застройщиков исполнять свои обязательства по договорам в установленный договором срок.

При этом, важно отметить, что взыскание штрафа или ходатайство о взыскании штрафа на судебном заседании в пользу потребителя не является увеличением иска и не должно влиять на сумму иска и  расчет госпошлины.

Более того, данное постановление регламентирует случаи обязательного соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Закон «О защите прав потребителей» предусматривает ответственность продавца за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя. Но,  удовлетворение такого заявления — обязанность продавца, то предъявление заявления о защите своих нарушенных прав исполнителю — право потребителя. И потребитель может воспользоваться своим правом либо не воспользоваться им., либо предъявлять досудебную претензию либо не предъявлять ее. 

Согласно п. 23. постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17  при подачи иска обязательный досудебный порядок урегулирования споров, между потребителем и исполнителем, обязателен в ситуациях, когда свои обязательства не исполняет или ненадлежащим образом исполняет оператор связи, а именно обязательства  вытекающие из договора об оказании услуг связи, а также обязательства, связанные с перевозкой пассажира, багажа, груза или в связи с буксировкой буксируемого объекта внутренним водным транспортом.

Таким образом, в случае подачи иска в защиту прав потребителя, в том числе и при подаче иска к застройщикам о взыскании неустойки, убытков, морального вреда,  досудебный порядок урегулирования спора не предусмотрен. Более того, несоблюдение досудебного, претензионного порядка не является основанием для отказа в требовании взыскать в пользу потребителя с ответчика штраф, в подтверждение этому был издан Обзор Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел", утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 01.02.2012.

Следует сказать, что для взыскания морального вреда не обязательно доказывать претерпевание моральных  и нравственных страданий. В п. 45 Постановления №17 сказано, что сумма денежной компенсации морального вреда должна устанавливаться судом вне зависимости от суммы возмещения имущественного вреда. И поэтому размер компенсации морального вреда, не должен зависеть от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. При этом отмечается, суд определяет сумму компенсации морального вреда, подлежащей взысканию в пользу потребителя в каждом конкретном случае учитывая характер причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

П. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 гласит, что исковые заявления могут предъявляться в суд как по месту жительства или пребывания истца, так по месту заключения или исполнения договора, так по месту нахождения организации или по месту жительства индивидуального предпринимателя.

Таким образом, законодательство существенно расширило правомочия потребителей в сфере защиты своих прав, в частности, на данный момент, при предъявлении потребителем иска к исполнителям (продавцам, изготовителям), он может рассчитывать на увеличение итоговой суммы иска на четверть, а с учетом отсутствия необходимости доказывать претерпевание нравственных и моральных страданий, то и на существенный размер компенсации морального вреда.

Гарифуллина Динара Ринатовна

Подписаться на новости